文丨Ellie 银昕 晨曦
修改丨李晓丽
来历丨投中网旗下PropTech研习社
千呼万唤始出来，同享经济年内最大的IPO方针——WeWork总算揭露了招股书。
尽管估值被传“腰斩”，但哪怕以230亿美元的身价来算，WeWork也现已超越我国互联网公司Top10苏宁、携程，直逼网易、拼多多、京东、百度，仅仅屈居阿里、腾讯之下。
一个换算成人民币市值或许超千亿的公司，实在运营状况究竟怎么样？
投中网PropTech研习社花一天时刻将WeWork这份38万字的招股书看完发现，公然，这是一份预料之内的毛遂自荐。
因为WeWork此前定时揭露财报数据，所以业界在这份招股书里看到的大多是已知信息。并在大部分已知中，这份招股书里边还隐藏了不少其他料，投中网PropTech研习社总结了八个点与咱们沟通。此外，咱们也找国内几家头部同享工作玩家聊了聊他们的观点。
（假如你还没来得及逐字逐句检查英文原版，这儿有份机器翻译的中文版别可供参考，只需重视PropTech研习社大众号（ID:cv_seal），在大众号对话界面回复要害词：招股书，即可点击下载。）
1WeWork招股书里的八个已知&不知道
首要，WeWork仍是WeWork，没有带给咱们太多惊喜。
在这之前，业界十分等待WeLive、WeGrow事务有不俗的表现，但从宣布的数据来看，WeWork仍是WeWork。成绩奉献首要是由WeWork现有的60万个工位租金，52.7万会员费而来。
WeWork的底层商业逻辑，依旧是工位服务，其他可以带来收入的立异事务也都是由工作室租借这一需求生发出来的，比方Powered by we 的空间定制服务、SaaS服务、WeWork Labs等事务。
（图：Powered by we与WeWork传统事务）
但从收入占比来看，这些工位之外的立异事务奉献成绩在一千多万美元出面，这与工作租借会员费来的40亿租金收入来看，没有满意的存在感。
（图：WeWork大企业会员占比）
不过，在现有的收入结构里，WeWork的事务开展趋势与国内从业者认知也简直保持一起：定制化，添加500人以上大公司份额；轻财物，经过Powered by we等事务减本钱增收入；标准化，重复打磨24个月老练产品。
（图：WeWork24月产品模型生长周期）
第二，WeWork是一家大公司。可是，究竟多大呢？
国内的同享工作选手觉着公司开展到1000人就得赶忙操控规划，WeWork招股书发布的职工数是12500人，其间7500人在美国。假如跟国内的选手比照，这个规划至少大十倍，可是拿它千亿的估值来看，国内top10的互联网公司或地产公司人数不比它少。
那么，从人员份额上看，WeWork究竟是一家什么特点的公司呢？
从招股书发布的数据看，12500人里有1000个工程师，500个规划建筑师，2500个社区司理。
显着，WeWork既不是一家朴实的科技公司，也不是朴实的地产公司，假如非要贴个特点，WeWork一家大型的服务类公司。
第三，WeWork还在亏本，但它不能中止扩张？
（图：WeWork财务数据）
招股书数据闪现，WeWork自建立以来比年亏本。2016年，2017年和2018年，WeWork的运营收入别离为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元，但净利润别离为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元，2019年上半年，WeWork运营收入为15.35亿美元，净亏本 9.04亿美元，而去年同期的运营收入为7.64亿美元，净亏本 7.23亿美元。2019年上半年，WeWork完成运营收入翻倍，净亏本同比有所收窄。
（图：WeWork未来产品开展趋势）
亏本首要由什么构成呢？选址拿房的预付租金，招租爬坡期的空置，新式商场的品牌推广等等。从成绩收入来看，WeWork租金事务收入奉献首要老练门店，从散布来看来历英美，现在来看新式商场还在培育期。
但关于亏本，WeWork很有自知之明，在招股书里WeWork说到只需中止扩张，亏本就会削减。但在估计的新式商场扩张中，WeWork仍是需求融资扩展规划。
只需中止扩张，就会中止亏本，这是业界一起，可是WeWork做的是规划生意，没有规划就没有眼前的全部。
第四，WeWork是规划生意，但3万亿美元的商场，它自己能一口吃得下吗？
地产商转型同享工作的时分下过一个预判，工位做到50万个就可以上市了。
从WeWork的工位数来看，妥妥便是一个典型，截止2019年6月30日，WeWork在全球29个国家和地区的111个城市里布了528个点，工位数超60万，关于的会员数量是52.7万。规划效应正在闪现：WeWork说自己用了超越7年的时刻才取得了10亿美元的运营收入，可是仅用了一年到达20亿美元的运营收入，而仅仅6个月就到达了30亿美元的运营收入。
招股书数据闪现，到2019年6月30日，WeWork的固定收益为33亿美元，同比添加86％，WeWork预收租金收入为40亿美元，约为2017年末WeWork租金收入的8倍。
（图：WeWork全球门店添加数据）
特别，WeWork还在想象一个更大的商场：若以全球280个方针城市，2.55亿潜在会员总人数的口径来预算，WeWork预估其商场空间为1.6万亿美元，总机遇为3万亿美元。
第五，WeWork做出资，左手技能，右手房产，它究竟是一家什么性质的公司？
现在，WeWork出资的一些企业现已开端同享收入，比方2017年，WeWork收买了Meetup和Flatiron School，这些产品在收买后当年收入奉献320万美元。WeWork的出资布局跟它身上的两层特点一起，一部分是技能出资，一部分是不动产出资。
（图：WeWork近期出资收买）
技能出资部分，投中网PropTech研习社在《WeWork收买SpaceIQ重仓房产科技》一文中总结过。此次的招股书里，WeWork官宣了拜访操控解决方案Waltz、移动应用程序开发商Prolific Interactive LLC和房地产办理途径Space IQ等几笔出资收买。
别的一个出资布局是地产基金。WeWork本年建立了ARK ，现在已取得29亿美元的股权本钱许诺。
（图：ARK组织架构）
ARK 旗下办理2支基金：ARK Master Fund是一家封闭式基金，建立于2019年2月，要点收买工作级财物；WPI基金2017年3月建立的开放式联合基金，要点重视关于北美和欧洲的机遇。
第六，WeWork死后有全球尖端奢华出资团在力挺，但没想到董事满是40、50后。
（图：WeWork的奢华股东阵型）
在WeWork的股东结构里有软银、Benchmark、摩根大通、富达出资、弘毅出资的身影。这些闻名出资组织也都是同享经济的支持者，也别离参加了Uber，Airbnb的出资。但你或许不知道的是，在WeWork的董事会里，还有一群精明的中老年人在“指点江山”。
除Adam Neumann外，WeWork董事会还包含六名非职工董事：
62岁的Bruce Dunlevie，他是危险出资公司Benchmark Capital的开创合伙人；
71岁的Ronald Fisher，SoftBank Holdings Inc.董事兼总裁，也是SoftBank Capital的开创人；
73岁的Lew Frankfort，Mindbodygreen董事；
57岁的M. Steven Langman，1996年一起创建了全球私募股权公司Rh ne；
65岁的Mark Schwartz，高盛副董事长；
56岁的赵令欢，弘毅出资开创人，也是联想控股履行董事兼履行副总裁。
均匀年龄65，粗算下来都是1950年代的人。万万没想到，在年青人集体里风行的同享生活方法，背面原来是40后50后在推进。假如仅从出资的视点看，这个世界的立异仍是这批人用本钱左右着潮水的方向。
第七，WeWork融资不光靠股权，债务融资玩得也很溜。本次IPO方案融资10亿美元，可是同步的债务融资60亿美元也早就组织上了。
（图：WeWork招股书里关于生长战略和债券融资的描绘）
尽管股权融资为仍是占大头，可是WeWork这几年财技高明，在信贷等债务融资方面动作不断。本年8月份，WeWork与摩根大通银行、美国高盛银行、巴克莱银行、花旗集团、汇丰银行、瑞银集团、富国银行等签了高达60亿美元的高档担保融资，估计将在此次发行完毕时一起完毕。
早在2015年，WeWork在摩根大通银行的署理下取得了高达6.5亿美元的循环借款和信用证；2017年，借款组织为该笔备用信用证供给额定5亿美元，该笔信贷协议将于2020年11月中止。2019年5月，WeWork又签订了一项信贷协议，规则额定供给2亿美元的备用信用证。
终究，咱们提示的那些危险，WeWork有自知之明。
WeWork关于未来商场达观的预期一发布，业界立刻表达了对WeWork的忧虑。关于潜在的系列危险，WeWork是否自知？
招股书里，WeWork用了四万字来罗列或许的危险，简直咱们能想到的，WeWork都“交待”了。WeWork自己列的这些危险点包含办理、商场拓宽、从前的亏本、长时刻租借危险、融资才干、名誉受损、相关买卖、开创人危险、合作伙伴危险等等，特别是关于新式商场拓宽的达观判别。
乃至包含开创人纽曼将自己的房产租借给自己公司的工作，招股书里边也逐个回应了。纽曼置办房产发生在2014年，这是WeWork开端全球扩张的年份，为了证明自己的商业形式可行，纽曼买下了几栋物业租给自己的公司。
（图片来历：WeWork招股书）
2国内玩家评WeWork：拿传统逻辑看，当然看不懂
对WeWork招股书中揭露的内容，一向紧盯着WeWork的国内头部玩家们怎么看？
投中网PropTech研习社总结发现，从事联合工作的业界人都期望WeWork好，只需WeWork顺畅上市，国内同行选手的IPO方案才干跟着走下去。而孵化器或其他赛道的人，关于WeWork更多是事不关己的点评。
业界也预备IPO的大佬们对WeWork招股书数据怎么看？
最或许下一个IPO的优客工场，以及此前被寄予厚望的氪空间对此没有宣布太多谈论，星库空间等一批正在激流勇进的从业者对WeWork行将到来的IPO表明祝贺，愿望加、办伴、方糖小镇、寰图、创富港、Funwork的几位代表则直接表达了观点。
其间，办伴开创人胡博还向投中网PropTech研习社透露了办伴未来三到五年方案IPO。近期正在密布准备IPO的创富港也进行了表态。
以下是业界大咖情绪：
办伴开创人兼CEO胡京：
首要需求着重的是，Distrii办伴并不是联合工作品牌，而是定坐落“才智新工作”，联合工作仅仅办伴整个“才智新工作”生态和事务中的一个组成部分。作为相同在工作to B范畴中探究的企业，办伴信任WeWork若成功上市可以对整个工作职业的开展和晋级起到活跃的推进效果。
关于商业逻辑，办伴以为一切商业形式的底层逻辑都是根据会员。WeWork的逻辑更垂青会员的规划，其实是期望经过会员数量来深化发掘租金背面的增量价值，并着重于打造社群和生态圈；办伴的商业形式相同根据会员，但更多是在提高存量功率中寻觅价值，完成多元事务的多元收益，形状也会从单一的联合工作演变为轻重别离、一体多元、科技驱动的才智工作运营服务途径。
也便是说，WeWork更多面向流量，办伴更多面向功率，两者存在必定程度的差异性，但二者都有宽广的开展空间和途径价值。
剖析一个商业形式是好是坏，不能仅从某阶段的盈余层面来判别。关于以WeWork为代表的典型联合工作业态而言，只需处于快速扩张期，都会有很多的本钱和费用开销。关于WeWork后续的开展，需求结合其企业未来开展的途径、形式和规划归纳来看。这块咱们不得而知，因而无从评判。但从对外发布的运营数据层面来看，办伴现在全体的运营功率显着高于WeWork。
不可否认，WeWork的世界大客户的开发和获客途径愈加老练。比较而言，办伴的优势在于在我国地产职业的多年深耕与堆集，让咱们在工作商务和to B企业服务范畴愈加深化和通晓，因而办伴的产品也愈加契合和满意我国干流企业的工作需求，办伴所供给的“空间+科技+服务”的线上线下一体化工作解决方案，可以让入驻企业更提质增效，终究与企业形生长时刻的互信合作、一起生长的联系。
从整个工作范畴和职业来看，只需与城市和工业的开展相相关，未来商业不动产最好的载体仍然是工作，工作晋级是必然趋势。但根据现在联合工作职业界各品牌的开展态势，咱们以为 2019年末和2020年头联合工作职业上市仍是存在比较大的困难。
现在，办伴现已制订了与企业开展节奏相匹配的为期三至五年的IPO方案。而功率提高、系统优化、资源整合、才干培育、科技驱动也将作为办伴的硬核方针和开展战略，当办伴的才干、结构和生态建立趋于完好和老练的时分，也便是办伴上市的适宜机遇。
愿望加开创人兼CEO王晓鲁：
WeWork当然不是二房东。以传统逻辑去了解它，或许来了解愿望加，当然看不懂！为什么？
WeWork招股书中说到会员（member）1044次，可是说到代表面积 squarefeet只需6次，作为产品的worksatation提及94次。这代表什么？传统商办售卖链条上的面积，被转化为工作产品，服务于用户。
这种形式，不只改动了工业链条，一起改动了定价逻辑，再回头去看估值，是不是更合理一些呢？
所幸有WeWork这种同行，所幸这条路上没有太多我国同行，更幸亏的是愿望加创建之初就找到了与WeWork异曲同工（用户需求导向）但又有差异化（智能驱动）的途径。无论是WeWork的“空间即服务（SssS，space as a service）”，都在着重以产品优势，捉住我国商场的机遇，与之抗衡。
传统当然强壮，但总会有立异去打破传统。但新的工作服务形式带来的改动，是不可逆的。
愿望加商场高档总监李峥：
WeWork自建立以来的底层逻辑一向都没有变，根据它所服务的会员系统、会员规划来评价全体商业价值，而非传统房地产职业的根据面积和空间的逻辑。WeWork用来撬动会员规划的底层逻辑是它的运营面积、服务方法以及会员系统。
从这个视点来看，WeWork更像一个互联网公司的价值评价方法，即首要看用户规划。从数据宣布的层面来看，WeWork预期的添加也首要放在用户规划的添加。
咱们不能用传统地产的逻辑去评价WeWork的价值。传统商办地产作为一个很短的买卖链条，它的定价逻辑和工业链条其实都是面积到面积，中心一切的服务商和服务链条都是开裂的。针对WeWork “Space as a service”的理念，转化service的一个要害点就在于转化传统商办的定价逻辑，这个工作要经过规划效应才干到达。
方糖小镇联合开创人杨学涛：
WeWork急于上市的原因是它没有再从软银拿到料想中那么多钱，在一级商场中好像已无其他更好机遇。假如它想要继续扩展规划， IPO是一条必经之路，这一起也阐明“规划”而不是“盈余”才是WeWork现在的事务重心。
就全体而言，这份招股书的内容并不令人意外。有一个数字值得重视，那便是现在500人以上规划的入驻企业在WeWork的份额现已到达38%，阐明客户结构正在改进。
另一个值得注意的数字是2018年添加的新会员中有35%来自2017年的老会员。这35%的数字应该指的是老会员的扩租，由此可以看出有相当多的会员对WeWork的服务满意度仍是不错的，客户的安稳程度有所添加。第三个值得注意的数字是WeWork的会员协议均匀许诺期从2017年12月1日的约8个月添加到了2019年6月1日的超越15个月，也便是客户的合同周期拉长了一倍。这或许是规划较大的会员企业做出了奉献，因为大企业比较安稳，一般会签长约，但也或许是小企业的合同周期也延长了，总体上表现了运营状况的优化。
咱们比较重视WeWork日益扩展的亏本，除了其他原因，我以为最首要的原因仍是因为它处于扩张期，只需它中止扩张，依照WeWork发布的运营数据，亏本就会得到大幅减缩。
但有一个值得注意的细节，WeWork将每一家门店从求租物业到成为老练门店之间的周期界说为24个月，方针是24个月时入住率到达80%。24个月之前的网点称之为“投入期网点”，这个周期定得比较长，方糖小镇一般都将老练周期定在6个月，不管面积巨细，要求每家门店六个月后的入租率到达85%。
到2019年6月1日，WeWork进入老练期的网点只占30%，这个数字值得注意。也便是说，现在的亏本首要是这70%非老练期的门店构成的。
创富港副总裁唐伟：
创富港内部仍是很看好WeWork，对WeWork的评论也比较多。WeWork对空间、产品的了解是十分到位的。此外，它现在的估值来自于它每年百分之几百的快速扩张。
FUNWORK华北区域营销总监刘渝鑫：
有了Uber的前车之鉴，WeWork在清晰的盈余时刻表出来之前，融资规划和股价都没有方法很好支撑。此外，WeWork现在上市，机遇也欠好，美国经济不太景气，长短债利率倒挂，未来美股或许有下探的趋势。WeWork现在硬要上市，更多是出于公司现金流的考虑。WeWork未来租金开销太大，假如经济不景气，租借率下滑，WeWork的压力就更大了。
